Đầu tư vào condotel, nhà đầu tư có thể gặp những rủi ro gì?

Condotel thực chất là gì?

Có nhiều cách diễn giải về condotel, tuy nhiên, có thể hiểu một
cách đơn giản condotel (condo – hotel) là loại hình BĐS kết hợp
giữa căn hộ chung cư (condo) và khách sạn (hotel), là “đứa con
lai” giữa căn hộ chung cư và khách sạn.

Ở Việt Nam, condotel được biết đến với tên gọi phổ biến là Căn
hộ khách sạn. Với đặc điểm như vậy, condotel có cả hai chức
năng của một căn hộ và một khách sạn. Condotel có chức năng của
một khách sạn vì condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ
khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, quán bar, nhà
hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín,….

Tuy nhiên, điểm khác nhau là nó cần có một đơn vị quản lý và
điều hành các vấn đề về hoạt động hàng ngày và cho thuê lại,
đồng thời, condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu
căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.

Đầu tư vào condotel, nhà đầu tư có thể gặp những rủi ro gì? - Ảnh 1.

Condotel có một số đặc điểm để phân biệt với các loại hình BĐS
nghỉ dưỡng khác như: Thuộc quyền sở hữu của một cá nhân, được
một đơn vị chuyên nghiệp quản lý vận hành và bảo dưỡng, hoạt
động theo hình thức “Timeshare”, có nghĩa là chia sẻ thời gian
sử dụng, chủ yếu đặt tại những khu nghỉ dưỡng, khu du lịch sang
trọng; người sở hữu không ở thường xuyên mà chủ yếu để đầu tư
sinh lời; Condotel khi chủ đầu tư bàn giao cho người mua sẽ có
đầy đủ nội thất và tiện nghi để có thể đưa vào khai thác ngay.

Loại hình condotel xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2009 khi tòa
tháp Nha Trang Plaza được hoàn thành và đưa vào khai thác. Sau
đó, nhiều dự án xây dựng condotel được đầu tư thực hiện tại các
trung tâm du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,…
với quy mô đầu tư rất lớn và đạt các tiêu chuẩn quốc tế. Việc
thị trường condotel ở Việt Nam hình thành muộn hơn so với thế
giới nhưng phát triển nhanh, mạnh mẽ và rất hấp dẫn các nhà đầu
tư là do nhiều điều kiện khách quan và chủ quan thúc đẩy.

Condotel hấp dẫn nhà đầu tư bởi số vốn “mềm” nhưng đem lại lợi
nhuận được cam kết “khủng”. Về lợi nhuận trước mắt, khi đầu tư
vào một căn codotel nhà đầu tư đã sở hữu tài sản lâu dài và có
thể chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… trong tương lai với giá
cao hơn theo xu hướng tăng giá trị của BĐS. Đặc biệt, khi đầu
tư vào condotel nhà đầu tư sẽ có được khoản thu nhập rất lớn từ
việc cho thuê lại condotel.

Một thuận lợi khác là việc vận hành, tìm nguồn khách thuê và
bảo trì căn hộ sẽ do một đơn vị khác thực hiện, nhà đầu tư
thu nhận lợi nhuận theo mỗi tháng, quý hoặc năm sau khi đã chi
trả chi phí cho đơn vị quản lý này.

Điển hình như khi đầu tư vào condotel tại Cocobay Đà Nẵng, Tập
đoàn Empire cam kết chi trả thu nhập cho thuê căn hộ là 11%/năm
trong 9 năm hay Tập đoàn Vingroup cam kết chi trả lợi nhuận tối
thiểu 10%/năm trong 5 năm cho nhà đầu tư mua căn hộ tại Vinpeal
Empire Condotel Nha Trang. Về “lợi nhuận vô hình”, nhà đầu tư
sẽ sở hữu được căn hộ ở các vị trí đẹp, là trung tâm các khu du
lịch, vừa có thể trải nghiệm cuộc sống đầy đủ tiện nghi, vừa có
các kỳ nghỉ dưỡng đáp ứng tiêu chuẩn thế giới ngay trong “căn
nhà thứ hai” của mình.

Những rủi ro được báo trước

Condotel tuy có nhiều thuận lợi cho nhà đầu tư nhưng đây là
loại hình mới và khung pháp lý chưa vững nên cùng tồn tại nhiều
rủi ro mà phần đa những người làm trong nghề đều có thể biết
trước.

Rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào condotel đó là khung pháp lý
chưa rõ ràng. Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ
thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS
phát triển ổn định, lành mạnh. Theo nội dung này có thể thấy
Chính phủ công nhận sự tồn tại và phát triển của loại hình căn
hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam.

Tuy nhiên, hiện chưa có các quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh
đối với loại hình này và nhiệm vụ của các Bộ, ngành và địa
phương là đề xuất, tham mưu Quốc hội và Chính phủ ban hành, bổ
sung các quy định mới trong thời gian tới.

Đầu tư vào condotel, nhà đầu tư có thể gặp những rủi ro gì? - Ảnh 2.

Những rủi ro của condotel đã được báo trước. Ảnh: Hạ Vy

Như vậy, có thể thấy việc đầu tư vào condotel hay các loại hình
bất động sản khác trong khi chưa có quy định pháp luật điều
chỉnh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là việc ký kết các hợp
đồng, thỏa thuận bị vô hiệu do trái quy định của luật hoặc đối
tượng hợp đồng, giao dịch không thực hiện được sẽ gây nhiều hậu
quả, thậm chí là thiệt hại cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các
nhà đầu tư nước ngoài.

Rủi ro thứ hai đó là điều khoản hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư
dự án condotel với các nhà đầu tư chưa rõ ràng, chặt chẽ, dễ
gây hiểu nhầm và bất lợi cho các nhà đầu tư mua căn hộ
condotel. Qua nghiên cứu các thỏa thuận đặt mua, hợp đồng mua
bán căn hộ condotel, Luật sư Cường nhận thấy trong một số thỏa
thuận, hợp đồng chưa thống nhất về sử dụng từ ngữ để chỉ đối
tượng hợp đồng (căn hộ condotel) như “nhà ở”, “căn hộ”…

“Điều này dễ gây sự hiểu nhầm về đối tượng của hợp đồng giao
dịch, nhất là các nhà đầu tư chưa am hiểu nhiều về pháp luật.
Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi
nhuận, nhưng không thấy chủ đầu tư nêu rõ các biện pháp bảo đảm
thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư, cũng như chưa
có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư kinh doanh căn hộ
condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận”, Luật sư Cường nhận
định.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư sẽ được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài khi bàn
giao căn hộ nhưng chưa có quy định, hướng dẫn nào của cơ quan
nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình
bất động sản này.

Như vậy, việc ký kết các hợp đồng, thỏa thuận đặt mua, mua bán
căn hộ condotel với các điều khoản chưa rõ ràng, thiếu thống
nhất, chặt chẽ sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện hợp đồng,
thỏa thuận, thậm chí là làm cho hợp đồng, thỏa thuận vô hiệu,
dẫn đến thiệt hại cho các nhà đầu tư.

Hiện nay, các chủ đầu tư chào bán căn hộ condotel với giá phổ
biến từ 25 – 60 triệu đồng/m2. Giá bán này tương đương với giá
căn hộ tầm trung, cao cấp tại các thành phố lớn như Hà Nội,
Tp.HCM. Do chưa có quy định rõ ràng về chế độ sử dụng đất và
tài chính liên quan đến loại hình condotel nên rất khó để xác
định mức giá như trên có phù hợp hay không.

Mặt khác, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận
trong nhiều năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để
chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho các nhà đầu tư mua căn
hộ, kể cả chi phí trang bị, chi phí quản lý, khai thác kinh
doanh căn hộ. Điều này nếu diễn ra trên thực tế sẽ gây thiệt
hại cho các nhà đầu tư do mục đích lợi nhuận đầu tư ban đầu
không đạt được.

(Theo CafeF)

Facebook Comments